FIRE生活を送る投資家AK日記

FIRE生活を送る投資家AKの日記です。

誰も教えてくれない不動産投資における黒字倒産

投資家AKです。

 

誰も教えてくれない不動産投資における黒字倒産

 

 

不動産投資の場合、お金をかりて大きい物件を買うことが多いですよね。その場合のキャッシュ・フローをいくつかの段階で考えてみます。

 

①家賃収入=平均家賃単価×部屋数×稼働率

②税引前利益償却前利益=家賃収入−諸経費(除く減価償却

③手取りキャッシュ・フロー=税引前利益償却前利益−所得税・住民税−借入金元金返済額

④会計上の経常利益=税引前利益償却前利益−減価償却

⑤会計上の当期利益=会計上の経常利益−所得税法人税)・住民税

⑥手取りキャッシュ・フロー+その他収入−生活費>0⇒手元資金が増える。手取りキャッシュ・フロー+その他収入−生活費<0⇒手元資金が減る。

 

そんなマネーゲームが不動産投資です。やれることを自分でできるなら諸経費は減るし、管理会社に丸投げなら増える。

 

ここで厄介なのは、減価償却費と借入金元金返済額です。古い物件を買うとローン返済が終わらないうちに減価償却費がゼロになります。したがって、④が増加して所得税・住民税が増える。個人なら累進課税の影響を受けて、所得税が増えます。そうすると、③か減ってしまう。それまでプラスだった⑥式の値が負になり、何だか知らないうちに苦しくなり、やがて黒字倒産してしまうのです。

 

もちろん、家賃単価が下がったり、稼働率が下がったりすれば①の家賃収入が下がるから、全ての段階が減ってしまうけど、これは誰でもわかることですね。

 

キャッシュ・フローをきちんとマネージメントできなければ、黒字倒産してしまうことがあり得ます。これはまさに企業経営と同じなのです。

 

さて、私はプロフィールに書いたように、一昨年に借入金を返済して実質無借金になりました。諸経費に含まれる借入金利息がなくなるので経費が減る分だけ所得税・住民税は増えるけど、借入金元金返済額がゼロになる効果の方が遥かに大きく、キャッシュ・フローは安定しています。家賃単価と稼働率のコントロールでほぼ決まる簡単なゲームにゲームチェンジしたわけです。

 

キャッシュ・フローを改善するために物件を増やせば、累進課税によりドンドン税金は増えてしまいます。だから法人を作るのです。その話はいつかまたの機会に。